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    房地產公司融資方式

    時間:2018-05-31 16:48發布:重慶合縱律師事務所
      

    一、房地產開發各環節合理的融資方式

    1、準備階段,貨幣資金轉化為儲備資金

    這一階段的開發成本和費用包括購入土地使用權和原材料、支付可行性研究和規劃設計費用等。這一階段房地產企業主要面臨投資估算不足,融資規模不夠的風險。該階段融資期限最長,數額較大,受到政策規定自有資金須達到35%以上才可獲得銀行貸款的限制,一般房地產企業難以達到要求,為獲得貸款必須保證“過橋融資”的可得性確切,資金流穩定性較高,因此,可以接受較高的融資成本。


    2、生產階段,儲備資金轉化為生產資金

    這一階段的開發成本包括“七通一平”等土地開發成本,建筑、安裝工程,配套設施建設等支出,房地產企業面臨建設項目拖延、原材料價格上漲等風險。這就要求開發商融資進度盡可能與開發進度配合,既滿足工程需要,又不能因過度融資導致過高的資金成本。

    基建墊資是本階段實際操作中主要資金來源之一,這樣房地產開發企業就可將一部分融資的困難和風險轉移給承包商。完工后生產資金轉化為成品資金。適合選用信托、夾層融資等方式,融資成本較高,但受政策限制較少,相對容易籌得資金。短期融資券,一般在9個月內還本付息,具有利率、期限靈活周轉速度快、成本低等特點,是信譽良好的房地產開發企業,在生產階段和銷售階段進行銜接的時候,解決短期資金缺口的理想融資選擇。


    3、銷售階段,成品資金轉化為貨幣資金

    開發商銷售房地產回籠資金,這一階段房地產企業面臨貸款利息稅升高,購房者拖欠款等風險。本階段購房者需要融資。對于工作時間不長,但有較高收入預期和還款能力的年輕人可選用按揭貸款;工作時間較長或有一定財產積蓄的中老年購房者可選擇住房公積金、抵押貸款,或綜合使用以上方式。融資租賃也可以減輕支付負擔,實現真正意義上的“零首付”。


    二、不同房地產開發項目融資方式的選擇

    不同開發項目金融創新方式的選擇,取決于市場發育程度和投資者的信心程度?,F有融資格局是各方博弈的結果,包括銀行風險、資本市場發展狀況和企業信譽等方面。


    1.住宅

    住宅是房地產開發最主要的項目類型之一。住宅的經營模式是開發并銷售,融資相對商業用房較為容易,享受稅收優惠,但其貸款抵押期一般較長。不同檔次的住宅類型資金運作規律、消費群體乃至政策環境都不一樣,考慮融資方式的選擇時應進一步細分住宅市場。


    別墅、高檔住宅區:這類住宅消費群體針對高收入階層,目標消費群狹小、需求個性化隱含著較大的銷售風險,總體看空置率較高。高檔住宅通常要求較高設計水準,可行性研究和專業設計費用高昂,因此,在開發的準備期融資需求大,而準備期又是不確定性最大的開發階段。類似于商業用房,開發商更需要拓寬融資渠道,為保證資金的可得性和穩定性,愿意接受較高的融資成本。


    普通商品房:中端客戶貸款比例較高,違約率略高于高端客戶。融資租賃可以構造事實上的“零首付”:“賣方信貸”可以通過開發商補貼的方式為他們提供貸款上的優惠,減輕他們的還貸壓力;這類住房的購買者申請的個人抵押貸款是房地產證券化的主要來源。


    經濟適用房:該類型住宅適宜中低收入人群,貸款比例最高、違約率也最高。低收入人群難以獲得高額的購房貸款額度,對金融創新融資工具需求不強,在市場失效的情況下,政府應該承擔更多的責任。由于并非所有人的住房問題都要通過購買新建商品房解決,可以通過發展二手房和房屋租賃市場,解決經濟拮據人群的住房需要。


    2.商業房地產

    商業房地產包括寫字樓、商鋪、工業項目、停車場和倉庫等。各方面特征與住宅有顯著差異,經營模式是開發并持有,以出租獲取回報為主,產權和現金流較穩定;融資規模大、時間長,因此,它對新融資渠道的需求更旺盛。


    三、不同規模房地產企業的融資方式選擇

    對于實力雄厚、信譽良好的大型房地產開發企業來說,幾乎所有的融資方式都可以選擇,其中有幾種融資方式(譬如上市融資、發債融資、海外資金等)幾乎成為他們的專利。而對于為數眾多的中小企業來說,應積極采用開發商賣方信貸、聯合開發、夾層融資、信托融資、工程轉包融資、獲得外單位投資等不被大型企業所壟斷的方式進行融資。


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