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    業主拒絕繳納物業費,物業公司無奈起訴,獲法院支持

    時間:2018-05-29 17:06發布:重慶合縱律師事務所
      

    業主拒絕繳納物業費,物業公司無奈起訴,獲法院支持

    近年來,隨著人們生活水平的提高,人們對居住環境的要求也隨之提高,人們通常會舉全力歷盡各種艱辛購買住房。但是,買房的艱辛猶在,住房的煩惱卻又不期而至。物業管理公司與業主之間的糾紛種類和形式都在不斷增加。

    萬州某小區多數業主拖欠物業管理費,物業公司巨額虧損,無奈其實業主。作為公司代理人,接受委托后,到現場了解了具體情況,發現業主的多數問題是業主沒有找準確責任主體,一概將房屋本身及居住中產生的任何問題都歸結到物業管理公司,造成責任主體的錯位,將怨氣發泄到了物管公司。當然,還有部分業主無任何理由,惡意拖欠物業管理費。由于該案涉及面廣,律師極其重視。

    針對本案件的實際情況,律師分析,排除惡意欠費的情形,業主的問題主要是存在如下幾個方面的偏差:

    一.對于物業管理的義務認識不全面,根據物業公司與開發商簽訂的《前期物業管理協議》物業管理公司的主要義務包括:

    1.全面履行物業管理合同,對房產消費者委托管理的房屋、設施及其公共部位進行維護、修繕,承擔居住小區及小區內物業的保安、防火、綠化綠擴、清掃保潔以及房產消費者日常生活必需的便民服務。

    2.接受物業管理委員會和居民的監督。

    3.重大的管理措施提交物業管理委員會審議決定。

    4.接受房屋土地管理機關、其他行政管理機關及當地街道辦事處的指導監督。

    5.發現違反法律、法規和規章的行為,要及時向有關行政管理機關報告。

    律師梳理了一下,物業管理公司主要是對小區的公共設施進行管理和維護,如果針對業主私人物業的維護,修繕,必須以物管公司與業主之間的約定為依據;對于損害公共物業之行為,物業管理公司的義務為及時向有關行政管理機關報告,也就是老百姓們常講的,物業管理公司是沒有權利直接恢復原狀的。

    該小區業主與物管的糾紛主要有如下幾個方面:

    1.遺留的房屋質量問題

    房地產商遺留房屋質量問題,通常造成業主和物業管理公司之間產生矛盾,這種矛盾在物管糾紛中占很大比例。這類問題主要表現在:房屋工程質量在使用過程中不能令業主滿意,諸如房屋存在地面裂紋、煙道不暢、樓頂或衛生間滲水等,而開發商又怠于履行維修義務,對其應負的維修責任采取一等、二拖、三推的態度,保修期一過就“甩包袱”。這樣,業主在不能有效處理與開發企業之間糾紛時,將怨氣撒到物業公司身上,以拒交物業費的方式維權。

    2.物業服務質量不達標

    大多數業主拖欠物業費的理由是物業公司沒有按合同規定履行義務,服務質量不到位。許多業主在法庭上會向法院提交小區管理現狀的照片,比如沒有綠化、公共設施殘破,維修不及時,保安失職導致業主財產受損,等等。

    3.物業與業主溝通存障礙

    物業公司與業主之間是服務合同關系,兩者的法律地位是平等的。但在現實中,有的物業公司認為自己是小區管理者,業主是被管理的對象;而業主則認為自己是主人,物業公司是自己花錢雇來的。業主與物業公司對雙方之間的法律關系各有理解,由此產生的權利義務認識就大相徑庭,這種觀念上的巨大差異導致雙方在溝通中存在障礙。

    4.鄰里糾紛導致物業與業主之間的矛盾加劇

    某小區某號樓一、二樓業主因前一棟樓頂樓業主違章搭建,導致影響其采光。他們認為物業公司應當制止卻漠視不管,由此拒交物業費。還有的是因為樓上業主的暖氣或管道漏水導致其裝修、家具受損,他們認為物業公司應該負責維修,或樓上業主不維修就將責任轉嫁給物業公司,拒交物業費。

      針對以上問題,律師給出的解決思路是:

    1.商品房有質保期限,不同部位質保期不同,由在交房后,業主不容易找到開發商,而物業公司時刻在與業主打交道,因此,業主要請求物業管理公司積極與開發商溝通,并及時了解問題進展,收集好解決問題的相關記錄,為今后的維權做好準備。

    2.業委會在與物業管理公司擬定物管協議時,一定要對可以定量的標準定量化,同時,要求物業隨時發現問題隨時解決。久拖不決,很容易產生并激化矛盾。作為物管公司一定要傾聽并真心解決業主反映的問題,隨時發現問題隨時解決,收費的工作人員不僅負責收費,更要負責聽取業主反饋的意見。

    3.業主之間的糾紛,可以要求物管公司來解決,但是管理公司此時的角色僅僅是居中調解。相鄰權糾紛的相對方是業主本身,因此,業主因為其他業主的侵權行為而絕交物業管理費是違反合同的。在調解中,許多業主很委屈,自己受到了傷害,反而成了被告,而且還往往被判令支付物管費。其實,正如筆者開篇所講,業主遇到相鄰權糾紛,應當向侵權人主張權利,而非向第三者主張。對于這類糾紛,簡言之,物業公司無過錯。

    綜上,避免物業糾紛的主要方法:接房時注意房屋質量問題,如果接房后發現問題,及時與開發商溝通,并請求物業管理公司協助;物業服務標準盡量細化和標準化,便于執行,發現物管問題及時解決,避免拖拉,小問題久拖不決成大矛盾;物業管理公司要積極主動傾聽業主的需求和主動幫助業主解決問題,充分發揮主動性。

    我們根據《合同法》,《物業管理條例》,《前期物業管理合同》等法律法規,律師提出了主張:支付物業管理費并按照《前期物業管理合同》之約支付滯納金。法院支持了物業管理公司的訴求。

    其實,大多數業主是講理的,物業公司也是不錯的。相信只要物管收費合理、服務達標,并切身為業主的利益考慮,不斷提高自身素質、提高協調和溝通能力,物業管理與業主的矛盾會減少,業主欠費的情況會也來越少。

     

     

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